小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷(xiāo)售的住宅。小產(chǎn)權(quán)房是在我國(guó)特有的城鄉(xiāng)二元土地所有制度下，伴隨城市化快速發(fā)展和商品房?jī)r(jià)格快速上漲過(guò)程中出現(xiàn)的，有其必然性和合理性。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)盡管違反了我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地利用相關(guān)法律法規(guī)，但涉及國(guó)家、農(nóng)村集體、農(nóng)村個(gè)人以及小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者等多方利益。
 　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)日前發(fā)布報(bào)告，報(bào)告稱(chēng)調(diào)控政策始終未能針對(duì)要害癥結(jié)。報(bào)告內(nèi)容如下。 

    小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷(xiāo)售的住宅。小產(chǎn)權(quán)房是在我國(guó)特有的城鄉(xiāng)二元土地所有制度下，伴隨城市化快速發(fā)展和商品房?jī)r(jià)格快速上漲過(guò)程中出現(xiàn)的，有其必然性和合理性。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)盡管違反了我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地利用相關(guān)法律法規(guī)，但涉及國(guó)家、農(nóng)村集體、農(nóng)村個(gè)人以及小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者等多方利益。如何妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為各級(jí)政府亟待解決的一個(gè)難題。 

    據(jù)測(cè)算，1995-2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。其中，“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米，比“十五”時(shí)期增長(zhǎng)17.8%，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的7.5%。從發(fā)展趨勢(shì)看，在國(guó)家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全、城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房仍將具有巨大的需求空間。 

小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村土地利用方面存在不合法性，但并不能據(jù)此抹殺其積極意義。小產(chǎn)權(quán)房成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑，同時(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。從近年來(lái)出臺(tái)的有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房政策看，基本是在反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，政策目標(biāo)主要是禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和銷(xiāo)售。這顯然存在一定的局限性。 

     小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也不是一個(gè)簡(jiǎn)單的法律問(wèn)題，而是涉及農(nóng)民根本利益、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)住房保障等制度層面的一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題。解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，要堅(jiān)持“三大原則”。首先，要堅(jiān)持公平正義，兼顧和平衡各方利益，這是建設(shè)和諧社會(huì)的應(yīng)有之義；其次，要堅(jiān)持同地、同權(quán)、同價(jià)，讓農(nóng)村集體土地所有者真正擁有出讓集體所有土地并獲取出讓收益的權(quán)利，從而切實(shí)保護(hù)農(nóng)民根本利益；最后，要堅(jiān)持疏導(dǎo)結(jié)合，簡(jiǎn)單地采取停建、拆除等“堵”的措施，并不能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。 

近期處理小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)策建議，一是堅(jiān)決制止小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制乃至暴力拆除等極端做法。因其不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。即使對(duì)于違法占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，如果不存在安全問(wèn)題、不屬于不能居住的危房，也不宜簡(jiǎn)單一拆了之。 

二是將小產(chǎn)權(quán)房作為城市住房供給體系的重要組成部分。要淡化、而不應(yīng)過(guò)于糾結(jié)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的集體所有而非國(guó)有的性質(zhì)，容忍、默認(rèn)集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期存在，將小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)視同改革開(kāi)放以來(lái)允許在集體建設(shè)用地上興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一樣。建議近期可考慮在房?jī)r(jià)較高的一線(xiàn)城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點(diǎn)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來(lái)源，進(jìn)一步豐富城市住房供給體系。 

    三是要著力防止地方政府與農(nóng)民爭(zhēng)土地。如果說(shuō)長(zhǎng)期以來(lái)工農(nóng)產(chǎn)品的“剪刀差”是城市對(duì)農(nóng)民利益的一種形式剝奪的話(huà)，則近年來(lái)地方政府及其授權(quán)機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村土地的大規(guī)模“圈地”運(yùn)動(dòng)并從中賺取土地一級(jí)市場(chǎng)的高額壟斷利潤(rùn)就是另外一種更為直接的剝奪。畢竟，同樣一塊農(nóng)村土地，如果用于建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，則地方政府所得幾乎為零，而如果先征為國(guó)有再通過(guò)“招拍掛”方式出讓給開(kāi)發(fā)商，則其所得將大大超過(guò)土地補(bǔ)償費(fèi)用。只有切實(shí)防止地方政府與農(nóng)民爭(zhēng)土地、爭(zhēng)利益的行為，才能真正實(shí)現(xiàn)“同地、同權(quán)、同價(jià)”。 

   四是把解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上起到了保障房的作用，解決了部分中低收入群體的住房需求?？紤]到當(dāng)前我國(guó)各地保障房建設(shè)普遍面臨著建設(shè)資金缺口大、土地供應(yīng)緊張兩大突出問(wèn)題，建議地方政府可積極利用小產(chǎn)權(quán)房的成本和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房。比如，地方政府可按照合理價(jià)格直接收購(gòu)或租賃存量小產(chǎn)權(quán)房，將其作為廉租房或公租房并按照現(xiàn)行政策轉(zhuǎn)租給合格的租賃者。但無(wú)論如何，都必須充分考慮和體現(xiàn)農(nóng)民對(duì)土地增值收益的合理訴求，否則的話(huà)，即使通過(guò)利用小產(chǎn)權(quán)房緩解了地方政府的資金和土地困境，也加快了保障性住房建設(shè)進(jìn)程，但仍然是在造就另外一種形式的與農(nóng)民爭(zhēng)土地和對(duì)農(nóng)民切身利益的剝奪。

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